本文來源：時(shí)代財(cái)經(jīng) 作者：陳澤旋

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圖片來源：中國(guó)海外發(fā)展

8月28日，一直被業(yè)界譽(yù)為“最會(huì)賺錢房企”的中國(guó)海外發(fā)展發(fā)布了2023年中期業(yè)績(jī)，上半年中國(guó)海外發(fā)展及其附屬公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入891.6億元，同比下降14.1%，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)142.1億元，同比下降19.2%，其中，歸母凈利潤(rùn)為134.9億元，同比下降19.4%。

盡管多項(xiàng)數(shù)據(jù)同比下跌，但中國(guó)海外發(fā)展的表現(xiàn)實(shí)際上遠(yuǎn)勝同行。截至8月28日，港股WIND行業(yè)類一共有38家內(nèi)房企公布了2023年中期業(yè)績(jī)，僅有6家歸母凈利潤(rùn)超過10億元，中國(guó)海外發(fā)展、龍湖集團(tuán)、綠城中國(guó)、越秀地產(chǎn)、中國(guó)海外宏洋集團(tuán)和建發(fā)國(guó)際實(shí)現(xiàn)的歸母凈利潤(rùn)分別為134.9億元、80.6億元、25.6億元、21.8億元、17.2億元和12.8億元。

值得一提的是，中國(guó)海外宏洋集團(tuán)是中國(guó)海外發(fā)展的主要聯(lián)營(yíng)公司。

今年上半年，中海系實(shí)現(xiàn)合約銷售額1802億元，同比上漲30%。而根據(jù)克而瑞研究中心的統(tǒng)計(jì)，上半年百?gòu)?qiáng)房企銷售總額約為3.57億元，同比微增0.1%。由此，中海系的合約銷售市場(chǎng)份額提升0.76百分點(diǎn)至2.86%，市占率提升36%。

在今年3月舉行的2022年度業(yè)績(jī)會(huì)上，中國(guó)海外發(fā)展管理層對(duì)外透露，中海系2023年的合約銷售額要同比增長(zhǎng)20%，這也就意味著上半年其表現(xiàn)超過預(yù)期。

“下半年的市場(chǎng)仍在變化中，公司全年銷售與利潤(rùn)穩(wěn)中有升的目標(biāo)維持不變”，中國(guó)海外發(fā)展董事局顏建國(guó)表示，公司戰(zhàn)勝市場(chǎng)的信心源自于充足的貨量，以及公司在財(cái)務(wù)資金、融資成本和費(fèi)用等方面的優(yōu)勢(shì)。

中國(guó)海外發(fā)展行政總裁張智超補(bǔ)充道，下半年公司的貨量依舊充足，全集團(tuán)有6100億元總可售貨量，并且80%位于一線和強(qiáng)二線城市，“下半年，上海預(yù)計(jì)貢獻(xiàn)合約額400億元，北京預(yù)計(jì)貢獻(xiàn)合約額超300億元，相關(guān)項(xiàng)目銷售的確定性很高，其他一些核心城市、核心地段的高確定性項(xiàng)目也將在下半年入市”。

不過，6月開始，中海系月度合約銷售額和已售樓面面積同比由升轉(zhuǎn)跌，截至目前，已連續(xù)兩個(gè)月下行，從而導(dǎo)致全年累計(jì)銷售額和銷售面積同比增長(zhǎng)幅度收窄。與此同時(shí)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)住宅累計(jì)銷售面積也自6月開始由升轉(zhuǎn)跌，住宅銷售額同比增長(zhǎng)幅度持續(xù)收窄。

“從下半年來看，7月是傳統(tǒng)的銷售淡季，我們銷售監(jiān)測(cè)到8月公司銷售案場(chǎng)來訪量較7月上升15-20%”，張智超表示。

顏建國(guó)進(jìn)一步指出，市場(chǎng)能否企穩(wěn)好轉(zhuǎn)取決于宏觀經(jīng)濟(jì)因素和房地產(chǎn)政策與市場(chǎng)，而公司的判斷是在這兩大因素的疊加作用下，下半年市場(chǎng)會(huì)進(jìn)入企穩(wěn)向好的狀態(tài)，“在宏觀經(jīng)濟(jì)層面，我們對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的韌性、長(zhǎng)期向好充滿信心，中國(guó)經(jīng)濟(jì)一定會(huì)穩(wěn)下來，走出好的發(fā)展方向與速度；從房地產(chǎn)政策層面，現(xiàn)在各地都在研討并推出政策，對(duì)市場(chǎng)的影響是正向的，有利于企穩(wěn)”。

不過，銷售額顯著增長(zhǎng)的中國(guó)海外發(fā)展在土地市場(chǎng)卻稍顯謹(jǐn)慎。上半年，其新增土地儲(chǔ)備16宗，總購(gòu)地金額約為414.3億元，新增貨值641.8億元；而去年上半年，中國(guó)海外發(fā)展新增土地儲(chǔ)備27宗，總購(gòu)地金額為531.1億元，新增貨值1081.9億元。截至2023年6月30日，中國(guó)海外發(fā)展土地儲(chǔ)備為6096萬平方米，而去年同期為7439萬平方米，今年比去年少了1343萬平方米，總土儲(chǔ)同比減少18.1%。

“從我們跟蹤的重點(diǎn)城市供地計(jì)劃來看，上半年的供地量大概占全年供地量的36%，意味著下半年有更多投資機(jī)會(huì)出現(xiàn)”，張智超續(xù)稱，上半年熱點(diǎn)城市、熱點(diǎn)地塊競(jìng)爭(zhēng)激烈，但從7、8月份的情況來看，土地市場(chǎng)表現(xiàn)更加理性和平穩(wěn)，“所以我們感覺下半年投資機(jī)會(huì)應(yīng)該會(huì)更好”。

8月25日，碧桂園控股發(fā)布公告稱，將擁有的廣州亞運(yùn)城項(xiàng)目26.67%股權(quán)出售給中海地產(chǎn)，總代價(jià)將近12.9億元，由此，中海將持有項(xiàng)目公司100%股權(quán)，全盤接手廣州亞運(yùn)城。在業(yè)績(jī)會(huì)上，張智超提到了廣州亞運(yùn)城項(xiàng)目，并表示在下半年，公司會(huì)更加勤奮地參與公開市場(chǎng)投資，“在收并購(gòu)和城市更新方面，我們也會(huì)進(jìn)一步發(fā)力，我們有信心實(shí)現(xiàn)年初制定的投資目標(biāo)”。

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