21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者唐韶葵、實習(xí)生黃俊鈞 上海報道

4月26日，建發(fā)房產(chǎn)在成都土拍中以大約17億拿下兩幅地塊。據(jù)記者統(tǒng)計，4月以來，建發(fā)房產(chǎn)已在浙江麗水、上海、無錫、成都等城市拿地金額超過120億，除了在上海聯(lián)手保利發(fā)展70億拿地之外，其他地塊均為獨立獲取。

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2020年開始，建發(fā)房產(chǎn)加速擴張。2022年，建發(fā)房產(chǎn)新增土地貨值908.5億元、全口徑銷售金額1703.2億元。據(jù)克而瑞研究中心發(fā)布的“2022年1-12月·中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售榜”，按全口徑銷售金額計算，建發(fā)房產(chǎn)位列全國第10名，較前一年提升11名。

作為廈門市屬國資商業(yè)投資平臺旗下業(yè)務(wù)板塊，建發(fā)房產(chǎn)加速拿地的一個背景是：央、國企地產(chǎn)企業(yè)近兩年開始加速投資。而建發(fā)在全國多個熱點城市的投資表現(xiàn)，在這一輪國資土拍投資提速中頗為顯眼。

一名長期觀察國資改革的業(yè)內(nèi)人士分析指出，隨著國資改革的深入，國企開始聚焦主業(yè)、關(guān)注資產(chǎn)效率的提升，國資旗下房產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊近期在土地市場的活躍也可以說明這一點；房地產(chǎn)模式進(jìn)入轉(zhuǎn)型階段，以單一視角解讀國企當(dāng)前的土地投資策略已不適用。以建發(fā)房產(chǎn)為例，它的投資提速，也是出于聚焦房地產(chǎn)主業(yè)與內(nèi)部擴展利潤貢獻(xiàn)較多的業(yè)務(wù)板塊的需求。

低成本資金來源

三年國資改革對于提升國企資產(chǎn)效率的推動作用顯而易見。建發(fā)房產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊主要放在建發(fā)股份（600153.HK），而建發(fā)房產(chǎn)又控股了一個上市平臺建發(fā)國際（01908.HK）。2022年，建發(fā)房產(chǎn)土拍市場呈現(xiàn)黑馬之勢，引發(fā)外界關(guān)注；進(jìn)入2023年，建發(fā)房產(chǎn)拿地投資動作更快更迅猛。

建發(fā)國際2022年財報顯示，自2020年以來，建發(fā)國際的平均融資成本逐年下降，2022年為4.33%，同比下降36個基點。2022年，建發(fā)國際末剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為63.3%，凈負(fù)債率52.6%，現(xiàn)金短債比5.5倍，同比增長1.6倍，期限結(jié)構(gòu)較為穩(wěn)健。建發(fā)國際的授信也較為充足，銀行已批未提金額348億元。此外，2022年末有息負(fù)債金額920億元（包括銀行借款及股東借款）。

建發(fā)房產(chǎn)低成本拿地的錢從哪來？綜合媒體報道及21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者不完全統(tǒng)計，建發(fā)房產(chǎn)投資資金優(yōu)勢在于低成本，體現(xiàn)于背靠國資大股東與聯(lián)手央國企降低投資風(fēng)險等兩個方面。

一是金融機構(gòu)、集團輸血。建發(fā)集團與廈門當(dāng)?shù)亟鹑跈C構(gòu)關(guān)系良好。福建省第一家信托投資公司——廈門建發(fā)信托投資公司（下稱建發(fā)信托）就是由建發(fā)集團設(shè)立的。建發(fā)信托還籌集了4000萬港元給建發(fā)集團參股投資廈門國際銀行。2000年，建發(fā)信托重組，成為廈門國際信托的股東。

建發(fā)集團的官網(wǎng)顯示，目前公司持有廈門國際銀行3.90%股份，為第五大股東；持有廈門國際信托10%股份，為并列第二股東。

背靠廈門市國資委，建發(fā)集團資金成本優(yōu)勢明顯。建發(fā)房產(chǎn)能夠獲取多渠道、低成本的資金，也有來自于控股股東建發(fā)股份的加持。

據(jù)南方周末報道，截至2022年3月末，建發(fā)集團從各主要金融機構(gòu)獲得綜合授信額度為3824.98億元，尚未使用額度有1647.12億元。

公開信息顯示，2022年9月29日，建發(fā)集團又與中國銀行總行簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。獲得不超過1000億元的本外幣授信融資額度。

截至2022年上半年，建發(fā)集團向建發(fā)股份提供了70.39億元的借款。據(jù)其中一筆建發(fā)房產(chǎn)從控股股東獲取的約1.8億元的借款公告顯示，這筆借款的利率低于銀行同期貸款利率，且公司無需提供擔(dān)保。借貸利率低于銀行同期貸款利率，且無需提供擔(dān)保，也不會對公司經(jīng)營造成不利影響。

不僅如此，建發(fā)集團還依托良好的信用，為建發(fā)股份等子公司提供擔(dān)保。截至2022年6月30日，建發(fā)集團為建發(fā)股份、建發(fā)房產(chǎn)、聯(lián)發(fā)集團分別提供了17.5億元、232億元、50億元的擔(dān)保金額。值得一提的是，聯(lián)發(fā)集團是建發(fā)集團旗下另一房地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺。

此外，建發(fā)股份在2023年3月31日公告表示，為支持各控股子公司和參股公司業(yè)務(wù)發(fā)展，滿足其經(jīng)營發(fā)展過程中的資金 需求，降低公司整體財務(wù)費用，公司計劃 2023 年至 2024 年向各控股子公司和參股公司提供借款。據(jù)披露，建發(fā)股份為建發(fā)房產(chǎn)及其子公司授權(quán)最高借款余額達(dá)到170億。

同一天，建發(fā)股份還發(fā)布關(guān)于為子公司和參股公司提供擔(dān)保額度預(yù)計的公告。公告顯示，公司擬為建發(fā)房產(chǎn)、聯(lián)發(fā)集團及其子公司提供總計370億元的擔(dān)保限額。

第二、通過與其他國資聯(lián)手拿地，也保障了資金的低成本。在拿地總價相對較高的上海，建發(fā)經(jīng)常聯(lián)合其他央、國企拿地。在2022年上海全年的土拍中，建發(fā)以140.05億獲取5幅地塊，位列全口徑拿地額第五位。在剛剛結(jié)束的上海首輪土拍中，建發(fā)聯(lián)手保利發(fā)展以70億拿地，華發(fā)、保利發(fā)展等央、國企，是建發(fā)的常見拿地搭檔。

資產(chǎn)周轉(zhuǎn)提速

從建發(fā)股份2022年財報數(shù)據(jù)看，不難理解建發(fā)集團房產(chǎn)業(yè)務(wù)在這一輪行業(yè)調(diào)整期意欲“彎道超車”的邏輯。

2022年，建發(fā)股份供應(yīng)鏈業(yè)務(wù)營業(yè)收入6963億元，同比增長17.7%；實現(xiàn)歸母凈利潤62.8億元，同比增長2.3%（調(diào)整后）；實現(xiàn)經(jīng)營性活動現(xiàn)金流154.9億元，基本每股收益1.93元。

房地產(chǎn)業(yè)務(wù)分部實現(xiàn)營業(yè)收入1365億元，同比增長41.7%；歸母凈利潤22.7億，同比下降21.2%；凈利率為5.15%，同比減少2.92個百分點。

由此可見，供應(yīng)鏈業(yè)務(wù)營收與利潤均有所提升，房地產(chǎn)反而受行業(yè)影響，營收與利潤出現(xiàn)了不同程度下滑，地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算受減值影響拖累，但建發(fā)集團供應(yīng)鏈業(yè)務(wù)業(yè)績穩(wěn)健，有效對沖了來自地產(chǎn)下行的沖擊波，整體業(yè)績表現(xiàn)相比絕大多數(shù)房企利潤下滑甚至虧損更具彈性，供應(yīng)鏈業(yè)務(wù)如同安全墊，緩沖了地產(chǎn)業(yè)務(wù)利潤的下滑。

對比之下，建發(fā)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的利潤率遠(yuǎn)高于供應(yīng)鏈業(yè)務(wù)。有券商在報告中指出，建發(fā)房產(chǎn)投銷表現(xiàn)優(yōu)于行業(yè)平均，恢復(fù)彈性較大，并預(yù)計未來業(yè)績穩(wěn)步增長：公司2022年房地產(chǎn)總銷售金額2097億元，同比-3.6%；其中子公司建發(fā)房產(chǎn)銷售金額1782億元，同比逆勢增長1.6%，行業(yè)排名升至第10（2021年排名第211）。

因應(yīng)國資改革的大方向，建發(fā)集團內(nèi)部也有提升投資效率的需求。既然房地產(chǎn)業(yè)務(wù)有較高的利潤貢獻(xiàn)，那么提速發(fā)展也就不奇怪了。

于是，利用國資改革的窗口利好，建發(fā)房產(chǎn)在融資上發(fā)力，通過優(yōu)化財務(wù)結(jié)構(gòu)實現(xiàn)加杠桿發(fā)展。據(jù)建發(fā)集團2022年度第四期中票募集說明書，截至2022年11月1日，建發(fā)集團及旗下各公司已發(fā)行約350億元的中票、公司債、超短融等。

建發(fā)股份及建發(fā)房產(chǎn)、聯(lián)發(fā)集團的募集資金用途多為償還借款、補充流動資金。

2022年12月底，建發(fā)股份又公布了150億元可續(xù)期公司債及50億元公司債的計劃。2023年2月，發(fā)改委同意建發(fā)發(fā)行不超過45億元公司債。

作為房產(chǎn)上市公司平臺，建發(fā)國際也于2022年通過兩次配股合計募集了13億港元，募資將用于償還貸款。

此外，2023年2月24日，上交所公司債券項目信息平臺顯示，建發(fā)股份兩筆2023年面向?qū)I(yè)投資者公開發(fā)行可續(xù)期公司債券，項目狀態(tài)更新為“已受理”，擬發(fā)行金額共200億元。融資均擬用于償還有息債務(wù)、項目建設(shè)及補充流動資金等法律法規(guī)允許的用途。

4月24日，建發(fā)集團公告擬發(fā)行2023 年度第一期5億元中期票據(jù)，發(fā)行金額上限10億元，期限為5年，利率尚未厘定，預(yù)計于4月28日起息，5月4日上市。

從建發(fā)集團方面對外界的反饋可見，這些募資多用于償還發(fā)銀行貸款、信用債等，且債務(wù)不涉及房地產(chǎn)板塊業(yè)務(wù)，主要是為了優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，降低融資成本。

雖然目前聚焦房地產(chǎn)業(yè)務(wù)有助于提升利潤貢獻(xiàn)，但建發(fā)集團投資多個業(yè)務(wù)領(lǐng)域，旗下有供應(yīng)鏈運營、城市建設(shè)與運營、旅游會展、醫(yī)療健康、新興產(chǎn)業(yè)投資等五大核心主業(yè)。從財報數(shù)據(jù)可見，供應(yīng)鏈可以做大營收盤，房地產(chǎn)可以貢獻(xiàn)高利潤，相輔相成理論上是可以對沖不同行業(yè)的周期風(fēng)險的。

而且，從建發(fā)集團追求產(chǎn)業(yè)鏈閉環(huán)布局這一角度來看，建發(fā)房產(chǎn)也是可以實現(xiàn)高效投資運轉(zhuǎn)的。建發(fā)房產(chǎn)以房地產(chǎn)開發(fā)為核心，業(yè)務(wù)卻貫穿房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈。比如，建發(fā)房產(chǎn)控股的建發(fā)國際，又控股了建發(fā)物業(yè)和建發(fā)合誠。其中，建發(fā)國際主要負(fù)責(zé)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，處于產(chǎn)業(yè)鏈的核心位置。建發(fā)物業(yè)則負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)，位于產(chǎn)業(yè)鏈后端；建發(fā)合誠則負(fù)責(zé)設(shè)計施工，位于產(chǎn)業(yè)鏈前端。

“條條大路通羅馬，有的人一出生就在羅馬”。建發(fā)房產(chǎn)猶如天賦異稟，抓住了國資房企融資與投資的窗口期，借行業(yè)新周期實現(xiàn)擴張。但它又擔(dān)負(fù)著集團提升資產(chǎn)周轉(zhuǎn)效率的重?fù)?dān)，能否生生不息，也有待市場檢驗。

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