受房地產(chǎn)市場(chǎng)下行及疫情影響，京投發(fā)展2022年地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)算規(guī)模不及預(yù)期，兩個(gè)項(xiàng)目延遲交付，從而影響了當(dāng)年?duì)I業(yè)收入和利潤(rùn)。

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京投發(fā)展副董事長(zhǎng)兼總裁高一軒在日前召開(kāi)的京投發(fā)展2022年度業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上表示，目前的儲(chǔ)備項(xiàng)目可以支撐公司銷售計(jì)劃，在保證現(xiàn)金流安全的前提下，今年公司仍有計(jì)劃進(jìn)一步獲取土地資源，為可持續(xù)發(fā)展補(bǔ)充貨值。

在他看來(lái)，這一輪地產(chǎn)周期的嚴(yán)峻考驗(yàn)已經(jīng)充分顯示，快周轉(zhuǎn)的商業(yè)模式已經(jīng)不能適應(yīng)當(dāng)下經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)需要，地產(chǎn)已經(jīng)從以資源為中心的廠商視角向以用戶為中心的視角深刻變革。

為此，京投發(fā)展也將依托自身資源優(yōu)勢(shì)，變“賣房子”為“賣生活”，目前已經(jīng)在檀谷、北熙區(qū)、愉樾天成等重點(diǎn)項(xiàng)目試點(diǎn)運(yùn)行，并取得良好效果。

去年項(xiàng)目結(jié)算規(guī)模不及預(yù)期

一直聚焦TOD軌道物業(yè)開(kāi)發(fā)的京投發(fā)展，以自主開(kāi)發(fā)銷售為主，房地產(chǎn)銷售收入占營(yíng)業(yè)收入總額的99.18%。

2022年，京投發(fā)展實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入總額55.5億元，同比減少17.94%，其中房地產(chǎn)銷售結(jié)轉(zhuǎn)實(shí)現(xiàn)收入55億元，同比減少17.79%。

公司利潤(rùn)主要來(lái)源于房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)生的收益，由于2022年項(xiàng)目結(jié)算規(guī)模不及預(yù)期，實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東凈利潤(rùn)2億元，同比下降38.47%，扣除永續(xù)債利息3.2億元影響后，歸屬于上市公司普通股股東凈利潤(rùn)-1.2億元，同比下降198.3%。

不過(guò)這一情況在今年第一季度有所好轉(zhuǎn)。公司預(yù)計(jì)今年一季度實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司普通股股東及其他權(quán)益持有者的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤(rùn)約1.1億元，同比增加約1148.45%；扣除永續(xù)融資產(chǎn)品利息影響后，歸屬于上市公司普通股股東扣除非經(jīng)常性損益凈利潤(rùn)約3440萬(wàn)元。

主要由于一季度房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)交付，營(yíng)業(yè)收入較上年同期大幅增加，同時(shí)合營(yíng)公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)也實(shí)現(xiàn)交付結(jié)轉(zhuǎn)利潤(rùn)確認(rèn)投資收益。

高一軒在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，去年臻御府項(xiàng)目、愉樾天成項(xiàng)目均受到疫情影響延遲交付，從而影響了公司當(dāng)年?duì)I業(yè)收入和利潤(rùn)。他表示，這兩個(gè)項(xiàng)目一期均在今年一季度完成交付，北熙區(qū)項(xiàng)目一期根據(jù)合同約定將在2025年完成交付。

2022年全年，京投發(fā)展簽約銷售額44.83億元，回款額64.22億元；新開(kāi)工面積(權(quán)益) 15.03萬(wàn)平方米，竣工面積(權(quán)益)43.89萬(wàn)平方米。

根據(jù)年報(bào)，2022年公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為凈流入-83.5億元，同比下降210.81%，其中銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金約45億元，同比減少62.65%。另外經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流出較上年同期增加，其中購(gòu)買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金同比增長(zhǎng)294.53%，主要因新增項(xiàng)目所致。

由于現(xiàn)金流緊張，壓縮費(fèi)用也成為房企控成本的策略。2022年內(nèi)，京投發(fā)展三項(xiàng)費(fèi)用總計(jì)3.9億元，同比減少27.08%。其中，管理費(fèi)用同比減少21.64%，主要為壓縮日常費(fèi)用開(kāi)支、人員總薪酬減少所致；銷售費(fèi)用同比減少27.13%，主要為廣告費(fèi)、代理及渠道等服務(wù)費(fèi)減少；財(cái)務(wù)費(fèi)用同比減少38.68%，主要是償還部分借款所致。

截至2022年底，京投發(fā)展資產(chǎn)負(fù)債率為80.16%，與年初相比增加4個(gè)百分點(diǎn)，年報(bào)稱，公司處于擴(kuò)張期，規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大，資產(chǎn)與負(fù)債同時(shí)增加。與此同時(shí)，通過(guò)開(kāi)發(fā)貸、公司債券、中期票據(jù)等多元融資渠道獲取資金，2022年借款綜合資金成本5.9%，較上年同期減少0.81%。

快周轉(zhuǎn)模式正發(fā)生深刻變革

自2011年京投發(fā)展第一個(gè)TOD項(xiàng)目以來(lái)，10余年里，陸續(xù)投資開(kāi)發(fā)了西華府、北京公園悅府、琨御府、嵐山、無(wú)錫愉樾天成、北熙區(qū)等多個(gè)TOD軌道物業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，總建筑面積超300萬(wàn)平方米。

2022年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體延續(xù)去年以來(lái)的下行趨勢(shì)，行業(yè)信心處在低位，市場(chǎng)需求和購(gòu)買力不足。從投資端來(lái)看，各企業(yè)對(duì)新增開(kāi)發(fā)投資持審慎觀望態(tài)度，整體開(kāi)發(fā)投資額同比有所下降。從銷售端來(lái)看，房企信用危機(jī)頻頻爆發(fā)，購(gòu)房者觀望情緒漸濃，銷售情況不及往年。

截至2022年底，京投發(fā)展存貨為374.6億元，上年同期為292.4億元。

京投發(fā)展持有的待開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，主要是位于北京門頭溝區(qū)的檀谷項(xiàng)目和朝陽(yáng)區(qū)的北熙區(qū)項(xiàng)目，以及位于無(wú)錫市經(jīng)開(kāi)區(qū)的愉樾天成項(xiàng)目，土地面積分別為14.4萬(wàn)平方米、16.2萬(wàn)平方米、以及11萬(wàn)平方米，均為合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

“今年一季度以來(lái)，重點(diǎn)城市一二手房成交數(shù)據(jù)明顯回暖，公司也抓住相應(yīng)的窗口期積極促進(jìn)去化。國(guó)家房住不炒大背景下，公司一方面會(huì)積極以創(chuàng)新手段推動(dòng)銷售去化，同時(shí)堅(jiān)守公司戰(zhàn)略和投資紀(jì)律，擇機(jī)獲取優(yōu)質(zhì)資源，促進(jìn)公司可持續(xù)發(fā)展?！备咭卉幈硎?。

他表示，京投發(fā)展構(gòu)建核心競(jìng)爭(zhēng)力的底層邏輯是通過(guò)深刻洞察用戶需求，結(jié)合自身資源、能力稟賦，為用戶提供集場(chǎng)景、內(nèi)容、體驗(yàn)為一體的生活方式運(yùn)營(yíng)能力。為此，公司也將變“賣房子”為“賣生活”，目前已經(jīng)在檀谷、北熙區(qū)、愉樾天成等重點(diǎn)項(xiàng)目試點(diǎn)運(yùn)行。

他說(shuō)，今年公司仍然會(huì)堅(jiān)持既定戰(zhàn)略，堅(jiān)持以用戶為中心，深耕以北京為主的重點(diǎn)城市軌交TOD項(xiàng)目，并深化場(chǎng)景搭建和內(nèi)容運(yùn)營(yíng)能力，提高客戶的體驗(yàn)和滿意度。

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