二線城市率先取消樓市限購,房產(chǎn)中介:相比新政,更盼望小老板手里有錢
2022-12-22 13:52:31 |來源:時(shí)代財(cái)經(jīng)
本文來源:時(shí)代財(cái)經(jīng) 作者:陳澤旋
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圖片來源:視覺中國
“你們統(tǒng)一口徑,約客戶的時(shí)候,跟客戶輸出現(xiàn)在已經(jīng)有二十多個(gè)(二手房)業(yè)主暫時(shí)停售和調(diào)高價(jià)格了”,在佛山全面取消限購之后,中介林思思(化名)收到了公司給的最新銷售說辭。
從過往多年的經(jīng)驗(yàn)來看,限購政策調(diào)整往往會(huì)帶動(dòng)大量外來購買力,而強(qiáng)勁的需求又會(huì)推動(dòng)房價(jià)上漲,二手房業(yè)主會(huì)因此產(chǎn)生惜售的心理。類似的營銷話術(shù),正是利用了購房者對房價(jià)上漲的擔(dān)憂,通過制造緊張感,促使他們在買房這件事上更快地做出決定。
在今年6月,佛山已將限購范圍縮減由11個(gè)鎮(zhèn)街至3個(gè),但林思思并沒有感受到市場在明顯回暖。
市場的持續(xù)低迷需要一個(gè)更寬松的政策來刺激,12月9日,佛山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控政策的通知》,從12月10日起,對佛山僅存的3個(gè)限購鎮(zhèn)街暫停實(shí)施住房限購政策。至此,佛山執(zhí)行了6年的限購政策全面取消。
這不僅是佛山6年來的首次,也是第一個(gè)全面取消限購的萬億級城市,而在今年9月,蘇州、青島出臺(tái)相關(guān)政策不久后卻被緊急叫停,佛山的成功調(diào)整讓熱點(diǎn)城市看到了可能性。新政不僅影響了佛山房產(chǎn)中介的營銷話術(shù),連遠(yuǎn)在東莞的同行們也連帶著激動(dòng)了起來。時(shí)代財(cái)經(jīng)了解到,在佛山全面取消限購之后,“下一站東莞”成為了不少東莞中介的說辭,他們希望能借此調(diào)動(dòng)買房積極性。
與佛山類似,今年 7月初,東莞住房限購區(qū)域由全市32個(gè)鎮(zhèn)街及一個(gè)高新區(qū),縮減至主城區(qū)4個(gè)街道和松山湖高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。當(dāng)?shù)刭Y深房產(chǎn)中介王雋武(化名)告訴時(shí)代財(cái)經(jīng),限購調(diào)整之后自己幾乎每天在帶客戶看房,但客戶還是以觀望者居多,且這樣忙碌的日子只持續(xù)了大約一個(gè)月,“(現(xiàn)在)客戶真的少得可憐,經(jīng)常(閑得)不知道干什么”。
盡管目前未有更多的熱點(diǎn)城市明確地加入全面取消限購的隊(duì)伍,但在業(yè)內(nèi)人士看來,相比幾個(gè)月前,如今的政策基調(diào)已變?yōu)橐龑?dǎo)市場預(yù)期和修復(fù)市場,因此未來將會(huì)有越來越多的熱點(diǎn)城市取消限制性政策。
“今年新客戶特別難找”
“其實(shí)(佛山)解除限購政策,對我本人來說,沒有太多的影響”,今年6月2日,也就是端午小長假的前一天,佛山第一次調(diào)整限購政策,林思思告訴時(shí)代財(cái)經(jīng),雖然其所在的佛山公司在端午期間創(chuàng)下了今年最高的單日成交量,但她所在門店的業(yè)績卻沒有太大起色。
此前,佛山全市一共有11個(gè)鎮(zhèn)街實(shí)施限購,占佛山總面積不到三分之一,而新政之后8個(gè)鎮(zhèn)街宣布解除限購,其中6個(gè)位于臨廣板塊。多年來,廣州和佛山兩市致力于打破行政壁壘,進(jìn)行區(qū)域一體化建設(shè),由于佛山房價(jià)相對便宜,吸引了不少來自廣州的購房者,尤其是生活、交通便利的臨廣板塊。
新政加快了購房者的入市步伐。當(dāng)時(shí),廣州客李霄瑞(化名)考慮到購房資格受限等因素,原本打算在佛山相對偏僻但沒有限購的區(qū)域買房,但新政給了她“上車”老城區(qū)的機(jī)會(huì),最終李霄瑞在禪城某樓盤下定,“這里確實(shí)是不錯(cuò)的選擇,畢竟佛山市中心,沒想到兩天就定了,原本還以為會(huì)多看幾套對比一下”。根據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù),今年6月,佛山一手住宅成交97萬平方米,環(huán)比增長47%,同比仍減少26%。
不過,很快新政的效應(yīng)開始減弱。克而瑞的數(shù)據(jù)顯示,今年7月-11月期間,僅9月在傳統(tǒng)樓市旺季和房企促銷的雙重作用下達(dá)成60萬平方米的成交量,環(huán)比、同比雙增長;在9月相同因素的基礎(chǔ)上,疊加央行下調(diào)首套房貸款利率下限、國稅局的購房退稅政策,10月數(shù)據(jù)環(huán)比繼續(xù)增長,但同比仍然下跌;其余月份的成交量則呈現(xiàn)環(huán)比、同比雙跌的趨勢,其中11月,佛山一共成交了46萬平方米,環(huán)比下跌31%,同比下跌33%。
林思思告訴時(shí)代財(cái)經(jīng),“我自己手上很多的客戶,都是之前出來看過房子的,最近一段時(shí)間都說暫時(shí)不看,想等年后再說”。而觀望的背后是“追漲不追跌”的心態(tài)。
實(shí)際上,自2021年底以來,全國多地開始在需求端調(diào)整房地產(chǎn)政策,隨著時(shí)間的推移,調(diào)整的尺度逐漸小幅加大,主要涉及限購、限貸、限價(jià)、限售、首付、稅收等多個(gè)方面,其中,最受關(guān)注的是限購政策,從過往多年的經(jīng)驗(yàn)來看,限購政策的調(diào)整往往能有效地撬動(dòng)購房需求。財(cái)聯(lián)社在11月23日的報(bào)道中援引中指研究院的數(shù)據(jù)顯示,今年已有近50城發(fā)布超百條限購優(yōu)化政策,包括16個(gè)省會(huì)城市以及青島、大連、天津、蘇州等熱門城市。
不過,從最終數(shù)據(jù)來看,大多數(shù)限購調(diào)整的城市最終效果都不算理想。王雋武告訴時(shí)代財(cái)經(jīng),在今年5月東莞出臺(tái)“莞七條”和7月大幅縮減限購范圍后市場開始回暖,自己確實(shí)忙碌了一陣,“從5月份到現(xiàn)在我一共成交三套了,但今年(的收入)就靠這三套房了”,而樓市仍在高位運(yùn)行的2021年上半年,王雋武平均每個(gè)月能成交三套。
值得一提的是,“莞七條”和限購調(diào)整是東莞今年力度最大的兩項(xiàng)房地產(chǎn)政策。其中,“莞七條”最受關(guān)注的措施包括“合理確定商業(yè)性個(gè)人住房貸款的首付款比例和貸款利率”、縮短限售年限和增值稅免征年限,而更令市場興奮的是東莞取消28個(gè)鎮(zhèn)街的限購措施,包括大部分臨深片區(qū),限購措施僅在4個(gè)鎮(zhèn)街和1個(gè)高新區(qū)保留。
“之前累積了一些深圳客戶,放開限購之后就邀他們來東莞看房了”,有將近一個(gè)月的時(shí)間,王雋武幾乎整天都在帶客戶看房,但很多人看房過后都沒什么動(dòng)靜,“就連深圳的樓市也在跌,東莞怎么可能吸引外來的買家呢?”
王雋武稱,5月至今成交的三套房全部由東莞本地客買下,“基本都是老客戶,一個(gè)我維系了三年,一個(gè)維系了兩年多。今年新客戶特別難找,以前在網(wǎng)絡(luò)房產(chǎn)平臺(tái)開端口,花個(gè)二三十塊錢可以獲得一個(gè)意向客戶,現(xiàn)在你花兩三百都未必能得到”。
克而瑞的數(shù)據(jù)顯示,2022年5月-11月,東莞全市的月度成交面積在5月-7月、10-11月呈現(xiàn)環(huán)比增長,僅在8月份出現(xiàn)同比11%的增幅,其余月份的同比跌幅介于11%至63%之間。
只盼東莞小老板手里有錢
實(shí)際上,在限購政策局部松動(dòng)的刺激下,多地樓市并未出現(xiàn)明顯回暖,今年9月,蘇州、青島等熱點(diǎn)城市曾試圖在優(yōu)化限購政策上邁出更大的步伐。
9月14日,隨著蘇州市工業(yè)園區(qū)、高新區(qū)對非本地戶籍的購房者取消社保或個(gè)稅的認(rèn)繳時(shí)限要求,蘇州市區(qū)范圍(注:不含縣級市)全域放開限購,在當(dāng)時(shí),蘇州是第一個(gè)如此大力度松限的萬億級城市。青島緊跟其后,9月15日青島住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局公布了“二手住房不再限購”的政策。
自去年底以來,雖對限購政策進(jìn)行調(diào)整是全國多地提振樓市的主要政策工具,但基本上是局部調(diào)整,比如對非本市戶籍縮短社?;騻€(gè)稅的時(shí)限要求,或取消個(gè)別區(qū)域的限購措施。在當(dāng)時(shí),雖各大城市普遍受到住宅成交量、價(jià)下行的困擾,但采取的優(yōu)化措施相對謹(jǐn)慎,相對之下,蘇州和青島的做法較為“大膽”,相關(guān)政策很快被叫停。
也因此,在12月9日宣布對僅存的3個(gè)限購鎮(zhèn)街暫停實(shí)施住房限購政策的佛山,取代蘇州成為全面取消限購的萬億級城市。
“蘇州、青島這些城市在當(dāng)時(shí)面臨的形勢跟現(xiàn)在是不一樣的,因?yàn)楫?dāng)時(shí)對房地產(chǎn)還是堅(jiān)持一個(gè)比較緊的政策姿態(tài),更多地強(qiáng)調(diào)‘房住不炒’,強(qiáng)調(diào)‘不依賴房地產(chǎn)刺激短期經(jīng)濟(jì)’。全面退出限購政策本質(zhì)上是激活買多套房的人,這些人很明顯就是(為了)投資?!睆V東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。
李宇嘉進(jìn)一步指出,佛山在12月全面取消限購之時(shí),政策基調(diào)和數(shù)月前相比已然不同,“當(dāng)房地產(chǎn)下行已經(jīng)累及社會(huì)穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)增長、地方財(cái)政、金融風(fēng)險(xiǎn)的時(shí)候,投資需求(也)已經(jīng)全面退出了,這個(gè)時(shí)候就需要恢復(fù)房地產(chǎn)對上述幾個(gè)方面的貢獻(xiàn),所以就有了佛山這樣的舉措。(而且)佛山相對于蘇州、青島,在城市知名度和城市能級方面還是要差一些,它放開(限購)造成的影響要比其它兩個(gè)城市小一些”。
實(shí)際上,今年11月以來,政策在多方面頻頻加大對房地產(chǎn)的支持力度。12月19日,據(jù)新華社,中央財(cái)辦有關(guān)負(fù)責(zé)同志就中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神和當(dāng)前經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)問題作深入解讀時(shí),表示“在住房消費(fèi)等領(lǐng)域還存在一些妨礙消費(fèi)需求釋放的限制性政策”,并稱“這些消費(fèi)潛力要予以釋放”。基于這樣的背景,李宇嘉認(rèn)為未來會(huì)有越來越多的熱點(diǎn)城市退出限制性政策。
就近期全面取消限購的佛山而言,林思思告訴時(shí)代財(cái)經(jīng),公司位于解限范圍的幾家門店同事都反映最近客戶咨詢量、看房量都有提升。在此前多月沒有成交的同事這個(gè)月還成交了2套二手房。
林思思指出,新政的效果在二手房方面展現(xiàn)得比較明顯,“有部分業(yè)主,在政策出來之后說要漲價(jià),也有之前想降價(jià)的現(xiàn)在說價(jià)格先不降了”。
不過,對于新政的效果能夠持續(xù)多久,林思思心中存在較大的疑問,“目前客戶還是佛山的居多,我自己這邊有幾個(gè)廣州客戶也在關(guān)注政策,只是稍微了解一下,一方面是因?yàn)橥顿Y屬性比較多,另一方面解除限購的3個(gè)區(qū)域房價(jià)相對高一點(diǎn),他們還是(主要)關(guān)注之前看過的一些區(qū)域”,而且目前購房者的觀望心態(tài)仍然占上風(fēng),“大部分(客戶)都是這么想的,他們感覺現(xiàn)在市場好像無底洞,房價(jià)一直在下降,想著再等等”。
王雋武與林思思有著相似的感受,他不再寄希望于東莞全面取消限購刺激樓市,“政策越收緊,購房者就越緊張,如果放松,他們就覺得還會(huì)跌還會(huì)再放松”,王雋武把希望放在了防疫政策調(diào)整之后實(shí)體企業(yè)的恢復(fù)上,這樣更多的東莞“小老板”將有錢買房。
王雋武告訴時(shí)代財(cái)經(jīng),在過往,除了深圳客,東莞當(dāng)?shù)氐男±习逡彩撬闹饕蛻?,市場下行、深圳客撤退之后,東莞小老板的購買力雖減弱但猶在,他今年成交的三套房中總價(jià)最高的一套便是小老板買下的。
“東莞工廠做外貿(mào)的非常多,很多生意都是會(huì)回來的,特別是外貿(mào)。他好,我也好,大家好”,王雋武說道。
關(guān)鍵詞: 房產(chǎn)中介
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