國(guó)家統(tǒng)計(jì)局12月15日發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，1-11月份，商品房銷售面積同比下降23.3%，商品房銷售額同比下降26.6%，降幅分別擴(kuò)大了1個(gè)和0.5個(gè)百分點(diǎn)；房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降9.8%，降幅擴(kuò)大了1個(gè)百分點(diǎn)；房企到位資金同比下降25.7%，降幅擴(kuò)大了1個(gè)百分點(diǎn)。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，整體而言，需求端仍舊比較疲軟，房地產(chǎn)新開工和開發(fā)投資依然低迷，短期房企資金壓力仍在。不過(guò)，今年10月、11月竣工面積連續(xù)增長(zhǎng)，說(shuō)明近期國(guó)家及各地保交樓政策取得了積極的效果。隨著金融政策加快落地，房企資金面有望進(jìn)一步改善。

商品房銷售指標(biāo)降幅擴(kuò)大

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國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，1—11月份，商品房銷售面積121250萬(wàn)平方米，同比下降23.3%；商品房銷售額118648億元，同比下降26.6%。

其中，商品房銷售面積降幅較1-10月擴(kuò)大了1個(gè)百分點(diǎn)，商品房銷售額降幅比1-10月擴(kuò)大了0.5個(gè)百分點(diǎn)。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜指出，11月單月全國(guó)商品房銷售面積和金額同比降幅超三成，降幅較10月分別擴(kuò)大10個(gè)和8.5個(gè)百分點(diǎn)，1-11月累計(jì)同比降幅仍在兩成以上，且降幅均有所擴(kuò)大。不同區(qū)域來(lái)看，各區(qū)域銷售面積及金額累計(jì)同比降幅均擴(kuò)大，其中中部、西部降幅擴(kuò)大幅度較為明顯。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，整體而言，需求端仍舊比較疲軟。主要原因是，房企風(fēng)險(xiǎn)開始向穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的企業(yè)蔓延，導(dǎo)致市場(chǎng)預(yù)期再次下行，盡管“三支箭”發(fā)出，但主要集中在保交樓、風(fēng)險(xiǎn)處置，民企風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)和市場(chǎng)需求疲軟疊加，再加上11月疫情再次在重點(diǎn)城市蔓延，居民未來(lái)預(yù)期依舊不樂(lè)觀，導(dǎo)致線下購(gòu)房需求受到阻礙。

值得注意的是，近期核心城市加快政策優(yōu)化節(jié)奏，如南京部分銀行試行“認(rèn)貸不認(rèn)房”，武漢、廈門、佛山放松限購(gòu)等，核心城市政策優(yōu)化有助于推動(dòng)當(dāng)?shù)刭?gòu)房者入市，部分城市政策效果初顯。陳文靜預(yù)計(jì)，未來(lái)核心城市政策有望進(jìn)一步優(yōu)化，隨著政策落地及顯效，市場(chǎng)信心或得到修復(fù)，核心城市市場(chǎng)亦有望逐漸進(jìn)入恢復(fù)通道。從全國(guó)市場(chǎng)的表現(xiàn)來(lái)看，全年商品房銷售面積同比降幅或仍超20%，12月單月市場(chǎng)調(diào)整壓力仍較大。

房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降9.8%

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，1—11月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資123863億元，同比下降9.8%；房屋新開工面積111632萬(wàn)平方米，同比下降38.9%；土地購(gòu)置面積8455萬(wàn)平方米，同比下降53.8%。

李宇嘉指出，需求端疲弱、預(yù)期不穩(wěn)，繼續(xù)制約新開工和拿地。1-11月份，全國(guó)土地購(gòu)置下降53.8%，跌幅比1-10月擴(kuò)大0.8個(gè)百分點(diǎn)；新開工下跌38.9%，降幅比1-10月份擴(kuò)大了1.1個(gè)百分點(diǎn)。當(dāng)然，這其中也有去年11月份高基數(shù)的影響，去年11月新開工、拿地環(huán)比增長(zhǎng)，同比跌幅收窄。但不可忽視的是，由于保交樓進(jìn)入攻堅(jiān)期，風(fēng)險(xiǎn)繼續(xù)釋放，不僅民企拿地、開工的情緒很低迷，銷售端疲弱也開始影響到了包括國(guó)企央企平臺(tái)在內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)，導(dǎo)致整體房企拿地、開工的積極性都在下降。

不過(guò)，保交樓取得一定進(jìn)展。李宇嘉說(shuō)，由于去年11月竣工高增長(zhǎng)，導(dǎo)致今年1-11月份竣工面積累計(jì)同比、單月同比跌幅擴(kuò)大。但單月環(huán)比來(lái)看，今年10月、11月竣工面積連續(xù)增長(zhǎng)，漲幅分別為41.5%、60.8%，說(shuō)明近期國(guó)家及各地保交樓的政策力度加大，取得了積極的效果。近期，隨著專項(xiàng)借款、紓困基金積極落地，“三支箭”紓困保交樓，房企融資環(huán)境好轉(zhuǎn)，已銷售房屋竣工交付提速。

房企資金面有望進(jìn)一步改善

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，1—11月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金136313億元，同比下降25.7%。其中，國(guó)內(nèi)貸款15823億元，同比下降26.9%；利用外資66億元，同比下降26.6%；自籌資金48994億元，同比下降17.5%；定金及預(yù)收款44601億元，同比下降33.6%；個(gè)人按揭貸款21870億元，同比下降26.2%。

李宇嘉指出，1-11月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比跌幅較1-10月擴(kuò)大了1個(gè)百分點(diǎn)，國(guó)內(nèi)貸款跌幅擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)，自籌資金擴(kuò)大了2.7個(gè)百分點(diǎn)，顯示開發(fā)商資金鏈仍舊非常緊張，或者說(shuō)，盡管“三支箭”發(fā)出了，但能否落地為貸款投放、債券發(fā)行、有投資者認(rèn)購(gòu)等還存在不確定性。如果需求端仍疲弱，房?jī)r(jià)還在持續(xù)下降，資金進(jìn)入地產(chǎn)的積極性就會(huì)比較低。

陳文靜則認(rèn)為，11月“金融16條”、“三支箭”的加快落地，修復(fù)了企業(yè)端預(yù)期，一定程度上緩解企業(yè)資金壓力，根據(jù)中指監(jiān)測(cè)，目前銀行與房企簽約授信額度已經(jīng)超過(guò)4萬(wàn)億元，多家企業(yè)也已發(fā)布股權(quán)融資計(jì)劃等，企業(yè)資金面有望進(jìn)一步改善。但目前授信資金、發(fā)債和股權(quán)融資等更多處于初期階段，資金真正落位仍需要時(shí)間，短期企業(yè)資金壓力仍在。

關(guān)鍵詞： 積極效果