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11月28日，“證監(jiān)會發(fā)布”消息，證監(jiān)會新聞發(fā)言人就資本市場支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展答記者問時(shí)表示，房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展事關(guān)金融市場穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展全局。證監(jiān)會決定在股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項(xiàng)措施，并自即日起施行。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析認(rèn)為：

1、從信貸、債券、股權(quán)“三支箭”的政策組合，全方位支持民營企業(yè)拓展融資，這是新時(shí)期利用融資全渠道、主渠道，全面疏解民企融資困境，并將各種融資渠道分散風(fēng)險(xiǎn)、發(fā)現(xiàn)價(jià)值、提高企業(yè)治理的優(yōu)勢充分發(fā)揮出來，實(shí)現(xiàn)政策組合拳效應(yīng)，從而全面落實(shí)支持民企的兩個(gè)“不動搖”。

2、在金融街(000402)論壇上，證監(jiān)會已經(jīng)表態(tài)，支持實(shí)施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃，支持涉房企業(yè)在資本市場上融資，已經(jīng)給今天的“兩個(gè)恢復(fù)”（恢復(fù)涉房上市公司并購重組及配套融資、恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資）打了伏筆。

3、前面兩支箭，信貸和債券，面對的融資主體、融資規(guī)模是有限的，而且在信貸投放、債券發(fā)行方面，需要開發(fā)商提供合格抵押物、擔(dān)保和反擔(dān)保。出于對地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)心，市場預(yù)期的謹(jǐn)慎，加上合格抵押物、擔(dān)保和反擔(dān)保不足，前面兩支箭發(fā)出的效果如何，業(yè)內(nèi)很多人并不是很樂觀。

4、資本市場“兩個(gè)恢復(fù)”則完全不同。一方面，資本市場上投資者分散、不同投資者對風(fēng)險(xiǎn)的判斷不同，對特點(diǎn)項(xiàng)目和企業(yè)運(yùn)營的能力不同。對有的投資者來說，或許認(rèn)為市場已經(jīng)見底，或許認(rèn)為資產(chǎn)價(jià)格很低廉，可以入市了。所以，就可以依據(jù)其風(fēng)險(xiǎn)分散、價(jià)格發(fā)現(xiàn)的優(yōu)勢，最大程度擴(kuò)張融資能力。

5、資本市場融資啟動，多了一個(gè)很重要的渠道，聯(lián)同第一、第二支箭一起，能夠形成資金利好的疊加效應(yīng)，從而提振貸款金融機(jī)構(gòu)、債券承購人的積極性，提高這兩支箭發(fā)出的效果落地。比如，資本市場并購重組啟動了，預(yù)計(jì)銀行信托等配套融資啟動的難度就小了，畢竟股權(quán)資金進(jìn)來了，未來清債時(shí)是劣后的

6、當(dāng)然，此次資本市場融資開閘，從“兩個(gè)恢復(fù)”的內(nèi)容來看，導(dǎo)向意義非常明確，或者是重組地產(chǎn)上市公司、推進(jìn)風(fēng)險(xiǎn)處置（購買涉房資產(chǎn)），或者保交樓。前者是為了推進(jìn)已經(jīng)爆發(fā)的地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)軟著陸，推進(jìn)行業(yè)轉(zhuǎn)型，打造地產(chǎn)新的運(yùn)營模式；后者是為了保民生。因此，資本市場融資開閘，并沒有違背直接融資服務(wù)民生、服務(wù)實(shí)體的宗旨。

7、地產(chǎn)上市公司大面積違約、甚至陷入破產(chǎn)重組境地，涉及到的金融投資機(jī)構(gòu)、投資者、地產(chǎn)在建項(xiàng)目、上下游建筑企業(yè)、施工單位，供應(yīng)商非常多。不管是出于保增長、保穩(wěn)定，不要大起大落，還是守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的底線，還是保民生，保就業(yè)，風(fēng)險(xiǎn)有序釋放、平穩(wěn)著陸的訴求很高。開啟資本市場融資，包括并購重組、再融資等等，都是非常有意義的，及時(shí)的。

8、而且，用所為有所不為，恢復(fù)并購重組，對象限定很嚴(yán)格；恢復(fù)上市房企再融資，只是允許上市房企非公開方式再融資，而不是IPO，而且募集資金用于政策支持的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，包括“保交樓、保民生”相關(guān)地產(chǎn)項(xiàng)目、保租房和拆遷安置項(xiàng)目。目前，由于市場低迷導(dǎo)致這類項(xiàng)目也難以推進(jìn)下去。

9、REITs發(fā)行將全面提速。此前，REITs呼聲很高，但由于對底層資產(chǎn)的質(zhì)地要求很高，收益率要求也高，導(dǎo)致只有三支落地。此次提出，推動保租賃房REITs常態(tài)化發(fā)行，努力打造REITs市場的“保租房板塊”。意味著在REITs發(fā)行門檻、條件等方面，會有政策創(chuàng)新和優(yōu)化。資本市場融資開閘，如果不能夠惠及到保租房，其意義就大折扣了。

除了為保租房融資，更重要的信號是，盤活存量資產(chǎn)對開發(fā)商、銀行資金的沉淀，導(dǎo)致資金投入產(chǎn)出不匹配，流動性風(fēng)險(xiǎn)突出。REITs啟動了，也是分散風(fēng)險(xiǎn)、收回投資的一種方式。另外，鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)依托符合條件的倉儲物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等資產(chǎn)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs，事實(shí)上是鼓勵(lì)開發(fā)商轉(zhuǎn)型，打造地產(chǎn)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的局面。

關(guān)鍵詞： 政策組合 資本市場