中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)11月24日訊(記者 鹿凱)昨日，央行聯(lián)合銀保監(jiān)會(huì)共同發(fā)布《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，對(duì)金融業(yè)如何支持樓市健康發(fā)展做出明確規(guī)劃。其中，信托由于其天然具有的逆周期屬性，更是被多次提及。

《通知》要求，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序、積極做好“保交樓”金融服務(wù)、積極配合做好受困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置、依法保障住房金融消費(fèi)者合法權(quán)益、階段性調(diào)整部分金融管理政策、加大住房租賃金融支持力度；并從6個(gè)方面，共16條對(duì)金融支持樓市工作，做出具體要求。

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控存量風(fēng)險(xiǎn)

主要包括，堅(jiān)持“兩個(gè)毫不動(dòng)搖”，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，對(duì)國(guó)有、民營(yíng)等各類房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁，穩(wěn)定房地產(chǎn)開發(fā)貸款投資，支持個(gè)人住房貸款合理需求，支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期，并保持信托等資管產(chǎn)品融資穩(wěn)定。

記者注意到，《通知》在維持房地產(chǎn)融資秩序，控制存量風(fēng)險(xiǎn)中，兩次提到信托。央行與銀保監(jiān)會(huì)明確指出，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資，在保證債權(quán)安全的前提下，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)企業(yè)基于商業(yè)性原則自主協(xié)商，積極通過存量貸款展期、調(diào)整還款安排等方式予以支持，促進(jìn)項(xiàng)目完工交付。自本《通知》印發(fā)之日起，未來半年內(nèi)到期的，可以允許超出原規(guī)定多展期1年，可不調(diào)整貸款分類，報(bào)送征信系統(tǒng)的貸款分類與之保持一致。

信托業(yè)協(xié)會(huì)披露數(shù)據(jù)顯示，截至2022年上半年末，投向房地產(chǎn)的資金信托規(guī)模為1.42萬億元，同比下降31.73%，環(huán)比下降9.55%，占比進(jìn)一步下降至9.53%。盡管房地產(chǎn)信托占比進(jìn)一步下降，但房地產(chǎn)信托仍是違約大戶。

評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪曾表示，由于流動(dòng)性持續(xù)受壓，目前中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在影子銀行體系中的占比下降，近三年房地產(chǎn)業(yè)信托貸款已大幅減少，但房地產(chǎn)信托在2022年頭七個(gè)月信托違約中占約80%，預(yù)計(jì)仍對(duì)影子銀行體系構(gòu)成較大風(fēng)險(xiǎn)。

另據(jù)，用益信托監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截至今年7月22日，今年以來信托行業(yè)共發(fā)生116起違約事件，違約金額達(dá)743.84億元。對(duì)于上述房地產(chǎn)信托違約激增情況，在此次《通知》中，央行與銀保監(jiān)會(huì)也作出了明確指示。

《通知》要求，鼓勵(lì)信托公司等金融機(jī)構(gòu)加快業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，在嚴(yán)格落實(shí)資管產(chǎn)品監(jiān)管要求、做好風(fēng)險(xiǎn)防控的基礎(chǔ)上，按市場(chǎng)化、法治化原則支持房地產(chǎn)企業(yè)和項(xiàng)目的合理融資需求，依法合規(guī)為房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目并購、商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)、租賃住房建設(shè)等提供金融支持。

有研究人士表示，自2022年監(jiān)管從不鼓勵(lì)融資類信托，到此次“保持信托等資管產(chǎn)品融資穩(wěn)定”，轉(zhuǎn)變較大；支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資展期1年，將有效緩解房企短期償債壓力。

資深信托研究員袁吉偉對(duì)中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)表示，房地產(chǎn)一直按照余額管控，此次文件后，還沒有窗口指導(dǎo)放開房地產(chǎn)信托，只能說是配合處理房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)問題，指導(dǎo)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的大方向、大原則，不認(rèn)為是實(shí)質(zhì)性的監(jiān)管導(dǎo)向轉(zhuǎn)變，其次，現(xiàn)在房地產(chǎn)信托出現(xiàn)較多風(fēng)險(xiǎn)暴露，投資者相對(duì)審慎，市場(chǎng)也不支持房地產(chǎn)信托的快速發(fā)展。

創(chuàng)增量新機(jī)

另外，記者注意到央行與銀保監(jiān)會(huì)在積極維護(hù)樓市融資環(huán)境同時(shí)，也在推動(dòng)金融機(jī)構(gòu)為“保交樓”提供更優(yōu)質(zhì)金融服務(wù)，支持開發(fā)性政策性銀行提供“保交樓”專項(xiàng)借款同時(shí)，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)提供配套融資支持。

《通知》要求，金融機(jī)構(gòu)積極配合做好受困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置，要做好房地產(chǎn)項(xiàng)目并購金融支持并積極探索市場(chǎng)化支持方式。依法保障住房金融消費(fèi)者合法權(quán)益方面，并特別提出鼓勵(lì)依法自主協(xié)商延期還本付息和切實(shí)保護(hù)延期貸款的個(gè)人征信權(quán)益。階段性調(diào)整部分金融管理政策方面，延長(zhǎng)房地產(chǎn)貸款集中度管理政策過渡期安排并階段性優(yōu)化房地產(chǎn)項(xiàng)目并購融資政策。

最后《通知》要求，加大住房租賃金融支持力度，并提出優(yōu)化住房租賃信貸服務(wù)和拓寬住房租賃市場(chǎng)多元化融資渠道。這也符合監(jiān)管鼓勵(lì)信托公司等金融機(jī)構(gòu)加快業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，依法合規(guī)為房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目并購、商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)、租賃住房建設(shè)等提供金融支持要求。這也意味著，信托業(yè)除通過資金信托為房地產(chǎn)業(yè)提供融資需求外，還存在更加多元合作可能。央行還表示，還將穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)。

記者了解到，從2018年資管新規(guī)推出，到2022年正式落地，房地產(chǎn)信托一直都是重點(diǎn)監(jiān)管對(duì)象，多家機(jī)構(gòu)涉房產(chǎn)品出現(xiàn)違約，并因資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域而受罰，一度導(dǎo)致涉房信托產(chǎn)品體量驟減。

多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，《通知》盡管鼓勵(lì)支持信托產(chǎn)品發(fā)揮自身逆周期優(yōu)勢(shì)，支持房地產(chǎn)合理融資需求，為房地產(chǎn)增加融資通道，加快融資步伐；但并不意味著對(duì)房地產(chǎn)信托監(jiān)管會(huì)就此松懈，并要求信托公司對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目仍保持審慎態(tài)度。

眾所周知，轉(zhuǎn)型一直是近幾年信托業(yè)第一要?jiǎng)?wù)，但在“破剛兌、控非標(biāo)”等大背景下，以往依賴于非標(biāo)業(yè)務(wù)的信托公司一直未能找到強(qiáng)勁的支撐業(yè)務(wù)。信托研究員帥國(guó)讓對(duì)中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)表示，在多元化融資支持下REITs行業(yè)將加速發(fā)展，利于引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)由高周轉(zhuǎn)快開發(fā)向存量運(yùn)營(yíng)升維轉(zhuǎn)型，進(jìn)而激發(fā)市場(chǎng)潛力，信托公司在REITs業(yè)務(wù)方面可能會(huì)存在一定的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。

對(duì)此金融研究員廖鶴凱向記者表示，本次政策相當(dāng)于部分放寬，之前對(duì)信托等資管產(chǎn)品房地產(chǎn)領(lǐng)域業(yè)務(wù)限制，為房地產(chǎn)企業(yè)保交房、優(yōu)質(zhì)房企維持正常經(jīng)營(yíng)提供了新融資渠道，也給信托公司化解存量風(fēng)險(xiǎn)，獲取新業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)拓寬道路。

袁吉偉也表示，希望《通知》能夠增強(qiáng)市場(chǎng)信心，幫助房地產(chǎn)行業(yè)渡過難關(guān)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)信托的良性發(fā)展。對(duì)此中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)將持續(xù)關(guān)注。

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